Kuidas lahendada laenusuhteid?

Elukaaslased on koos ostnud kinnisvara. Kokku on lepitud, et kumbki maksab laenu võrdses osas. Esialgu tasuvadki koos makseid, ent aja möödudes ilmnevad pere- ja suhteprobleemid. Üks osapool ei soovi elukaaslasega ühist elu jätkata ega enam eluasemelaenu tasuda, eelistades kinnisvara müüki. Samas teine osapool pole müügist huvitatud, kuid ka mitte laenulepingu enda peale vormistamisest. Millised on müügist huvitatu võimalused juhul, kui ekskaaslasega kokkulepet ei saavuta? Samas on teine sundseisus – ühisel pinnal elada enam ei soovi või erinevatel asjaoludel ei saa, makseid pangale (ja teatud osa kommunaalmaksetest) peab aga tasuma.

Kui elukaaslased, st mitte omavahel abielus olevad inimesed, ostavad koos kinnisvara (korteri, maja), saavad nad ostetud vara kaasomanikeks. Kui tekivad probleemid ja omavahelist kokkulepet kaasomandi ja kohustuste jagamisel ei saavutata, siis on ainuke võimalus pöörduda kohtusse, kus jagatakse nii kaasomand kui ka omavahelised kohustused. Nende jagamine on siduvaks aga vaid pooltele endile. Panga suhtes ei oma omavaheline kokkulepe kohustuste osas juriidilist jõudu, st laenukohustus jääb panga ees igal juhul mõlemale alles.

Probleemide tekkimisel soovitame pöörduda panga poole, kus antakse nõu, kas ja millised on võimalused laenulepingust välja astuda. Muudatusi laenulepingus saab teha vaid kõikide laenusaajate nõusolekul. Seejärel saab pank teha analüüsi, kas lepingusse jääval poolel on piisavat maksevõimet, et ülejäänud laenukoormus üksi lõpuni kanda. Alternatiivina võib laenulepingust lahkuda sooviva laenusaaja asemele pakkuda pangale uut kaaslaenusaajat. Analüüsi käigus vaadatakse üle ka senine maksekäitumine ja tagatise piisavus. Kui maksevõime ja tagatise väärtus on piisavad, siis võib pank ühe laenusaaja lepingust vabastada, ent see on suhteliselt harva esinev võimalus.

Kui tihti esineb selliseid juhtumeid, kus üks osapool hoiab teist n-ö vangis läbi ühise laenulepingu? Mida teha juhul, kui üks survestab teist majanduslikust (ehk kinnisvara) huvist? Kui elukaaslased on võtnud eluasemelaenu pikaks perioodiks, eluteed lähevad aga lahku, siis võib tõesti juhtuda, et kaaslaenusaaja ei saa enne laenu lõppemist lepingust välja. Kuidas selliseid juhtumeid vältida? Milliseid laenulepinguid ja milliste klauslitega peaks tegema, arvestades võimalike erinevate olukordadega? Või peaks lähtuma iga laenuvõtja, sõltumata sellest, kas ollakse paar, siiski eelkõige enda võimalustest, sh mõtlema halvimatele stsenaariumidele?

Laenu võtmisel kahe peale peab alati arvestama asjaoluga, et kui laenuga ostetud kinnisasja ei soovita müüa, peab lõppkokkuvõttes ka üksi laenu tasumisega toime tulema.

Kui siiski sissetulekutest laenumakseteks ei piisa, tuleb olla valmis laenuga ostetud vara (korteri, maja) müümiseks. Mõistlik on sõlmida pangaga kokkulepe vara vabatahtlikuks müügiks, et selle eest saada parim võimalik hind. Korrektse maksedistsipliini korral võib pank võimaldada müügiperioodiks ka maksepuhkust.

Ette on tulnud olukordi, kus probleemide tekkimisel välditakse pangaga suhtlemist (meilidele, kirjadele, kõnedele ei vastata) ning laenumaksed jäetakse tasumata. Sellisel juhul on pank olukorra lahendamiseks sunnitud laenulepingu üles ütlema ja alustama tagatise sundmüügiga täitemenetluses. Sundmüügi puhul peab arvestama, et saadud rahast tuleb katta kõik kulud, sh täitemenetluse kulud, võlgnevuses olevad summad ja viivised. Täitemenetluse kulu, mis läheb seaduse alusel kohtutäiturile, on reeglina suurusjärgus 10-15% müügihinnast. Lisaks ei pruugi sundmüügi korral saada vara müügist seda hinda, mida algselt loodeti. Eriti juhtudel, kus vara omanik käitub destruktiivselt (ei võimalda kinnistuga tutvuda, lubab mitte välja kolida, hirmutab üürilepingutega jne). Tulemuseks on see, et kinnistu kindlasti müüakse, aga selle müügihind on turuhinnast tunduvalt madalam.

Kui enampakkumisel olevas korteris või majas elavad sees üürnikud, siis kohtutäituril on õigus ka üürnikud välja tõsta (juhul kui neil pole esitada valdus-õigust kinnitavat kohtulahendit või täitemenetlust peatavat kohtulahendit).

Täpsemat infot üürnike väljatõstmise kohta täitemenetluse raames saab lugeda 2015. ja 2106. aasta Riigikohtu lahenditest nr 3-2-1-122-15 ja 3-2-1-162-15, mis on leitavad Riigikohtu internetileheküljelt.

Millega peaksid paarid, kes ei ole abielus, arvestama, kui nad pangalaenu abil koos kinnisvara ostavad? Missuguseid variante pakutakse? Et kinnisvara läheb ühe isiku nimele, kes selle eest ka laenumakseid tasub. Kas seda ka juhul, kui vajaliku omafinantseeringu tasub teine pool või maksavad mõlemad omafinantseeringu võrdses osas? Kajastub see (kohustuslikuna) lepingus ja on hiljem ühele või teisele poolele kohustuslikus korras väljamaksmiseks, juhul kui huvitatud osapool seda nõuab? Või lähtutakse sellest: pole oluline, palju keegi panustas, tähtis on, kes on laenuvõtja ja kelle nimel on kinnisvara?

Kui elamine ostetakse kaasomandisse, siis probleemide tekkimise korral tuleb saavutada omavaheline kokkulepe. Kui kokkuleppele ei jõuta, on ainuke võimalus lahendada vaidlus tsiviilkohtus. Kui elukaaslased ostavad vara ühe isiku nimele ning nt omafinantseering tuleb teiselt, siis raha tagasisaamise soovi korral tuleb pöörduda kohtusse ning kohtumenetluses tõendada raha üleandmise fakt ja leida vastav seaduse paragrahv, mille alusel raha tagasi nõutakse. Kes tunneb konkreetse olukorra vastu sügavamat huvi, võib lugeda Riigikohtu 30.12.2016 otsust nr 3-2-1-129-16, milles käsitletakse vabaabielus soetatud korterile tehtud kulutuse hüvitamist. Kindlasti on alati mõistlik rahalise makse tegemisel kasutada pangaülekannet sularaha asemel ja pangaülekande selgitusse märkida kindlasti, mille jaoks ülekanne tehti.

Kui kinnisvara omanikeks on mõlemad ja äkki üks pool ühel hetkel enam ei maksa, siis on sunnitud teine pool seda tegema, kuid samas on kinnisvara mõlema nimel. Kas sel juhul poleks mõistlik kinnisvara ära hinnata, makstud osa koos kinnisvara väärtuse tõusuga teisele osapoolele välja maksta ja laenuleping koos kinnisvara valdamisega ühele inimesele kirjutada? Saab pank seda survestada, kui osapooled ei ole mõistliku lähenemisega?

Pank saab kliente mõjutada vaid siis, kui laenumaksed jäävad võlgnevusse. Muude omavaheliste vaidluste korral on pank kõrvaline isik, panga jaoks ei ole oluline, kes on vara omanik. Omanikuvahetusest tuleb panka alati teavitada. Omanikumuudatus ei mõjuta kinnistusraamatusse tehtud hüpoteegikannet. Pangast saavad laenusaajad küsida nõu, kuidas on probleemide korral võimalik mõistlik lahendus leida ja vahel tuleb arvestada ka asjaoluga, et oma õiguslike vaidluste lahendamiseks peab pöörduma ka advokaadi poole.

Välistatud pole olukorrad, kus elukaaslased tasuvad sujuvalt pangalaenu ühiselt ostetud kinnisvara eest, ent äkki üks pool ootamatult sureb. Testamenti ei ole tehtud. Kohale ilmuvad pärijad (lapsed eelmisest suhtest, vanemad jne). Jagamisele läheb kinnisvara, mida on näiteks valdavalt maksnud üks osapool, kes on elus, ent kuna testamenti ei ole, siis tuleb ühisomandit pärandisaajatega jagada. Kas õigeaegselt tehtud testament on sellises olukorras ainus soovitus või õnnestub pangamaksete tõenduse põhjal muuta ka pärandiosa suurusi ja ehk isegi neid nullida, juhul kui annab tõendada, et ühiselt soetatud kinnisvara laenumakseid on tasunud vaid üks osapooltest?

Kui kodu ostavad elukaaslased, kes pole abielus, siis läheb vara kaasomandisse (mitte ühisomandisse nagu abikaasade puhul). Testamenti soovitame, kuid peab arvestama, et pärandvaral on mitmeid sundosa saajaid, nagu nt alaealised lapsed ja muud ülalpidamiskohustusega isikud, kelle seadusest tulenevat pärandiosa miinimumsuurust ei saa vähendada. Kui pärijal on ülalpeetavaid (nt alaealised lapsed) ja ta on teinud ise testamendi kolmandale isikule, siis on ülalpeetavatel õigus seadusega määratud sundosale – st ülalpeetavaid ei saa pärandist täiesti ilma jätta. Ülalpeetav tähendab, et pärija oli kohustatud teda ülal pidama.

Kui inimesed on abielus ja soetanud kinnisvara, siis harvad ei ole juhtumid, kui kinnisvara tagatisel on üks pool võtnud laenu, sh teise teadmata. Kes siis vastutab kolmanda osapoole kohustuste eest? Laen laieneb ju mõlemale, kui mõlemad on kinnisvara omanikuks? On probleem pangas, kust on lahkesti laenu antud, kontrollimata kolmandate osapoolte nõusolekut?

Kui üks abikaasadest soovib võtta laenu ühise kinnisvara tagatisel, siis on notaril kohustus küsida teise omaniku nõusolekut tagatisele hüpoteegi seadmiseks. Kui üks abikaasadest võtab ilma tagatiseta laenu, siis teise abikaasa nõusolekut vaja ei ole. Laenu võlgnevusse jäämisel saab võlausaldaja pöörduda kohtusse, et laen võlgnikult välja mõistetaks. Kui väljamõistev kohtuotsus on olemas, saab selle alusel pöörduda kohtutäituri poole, et võlgnevus sisse nõuda. Kuna jagamata ühisvara müüa ei saa, tuleb see enne kas omavahelisel kokkuleppel või kohtus ära jagada, seejärel saab võlgniku osa müüa.

Kui ettenägelik peaks olema, et kindlustada end laenuga soetatud kinnisvaraga seotud erinevate negatiivsete juhtumite eest, mis mõnel juhul võivad olla väga ränkade majanduslike tagajärgedega, kuivõrd laenusummad ei ole enamasti väga tagasihoidlikud?

Enne laenuotsuse tegemist peaksid partnerid omavahel läbi arutama, milleks laenu võetakse, kes laenumakseid tasub, kes omanikuna kinnistusraamatusse kantakse jmt. Vajadusel võib koostada nimekirja küsimustest, millele ise vastust ei tea, ja need kohe pangas laenutaotluse esitamisel laenuhaldurile esitada. Samuti tasub küsimusi esitada notarile, kelle juures hüpoteek seatakse. Nii on kohe alguses asi selgem, mis kohustused laenu ja omandiga tekivad.

margitsaar
Margit Saar
AS Eesti Krediidipank jurist

Lisa kommentaar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Muuda )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Muuda )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Muuda )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Muuda )

Connecting to %s