Kinnisvarasse investeerimisel tuleb riskid läbi kalkuleerida

Ehkki kinnisvaraturule investeerimiseks on aeg sobiv ning aastaid deposiidikontodel seisnud eurod ootavad uut väljundit, tuleb ka kinnisvara soetades pöörata tähelepanu võimalikele riskidele.

Riskide ignoreerimisel võib vara uus omanik avastada, et kiire kasumi asemel tuleb silmitsi seista hulga probleemidega, mis soetatud vara väärtust suisa kahandada võib. Pole tähtis, kas tegemist on elu- või äripinnaga, riskid on neil üldjoontes sarnased. Et investor saaks teha targa otsuse, toome välja mõned enamlevinud valupunktid, mille kontrollimine igal juhul enne tehingu sooritamist vajalik ja enamikele ka jõukohane on.

Naabririsk. Ehkki esmapilgul näib nimetatud probleem olevat vaid korterite puhul, laieneb see ka mistahes muule varale. On väga raske kontrollida, kes naabriks tulevikus hakkab ning millega ta tegeleb. Äärmuslikul juhul hangeldab naaber salaviina või narkootikumidega, paremal juhul armastab kõrval asuva korteri peretütar õhtuti klaverit klimberdada. Elust enesest on võetud näide, kus täielikku vaikust ja igasuguse vibratsiooni puudumist vajav laserraviettevõte oli hädas korrus allpool tegutseva firmaga, kes alustas ümberehitustöid. Maineka büroohoone omanik aga teatas, et töövärbamisagentuur nende majja ei sobi, kuna see ärritaks liiga paljusid teisi tipptegijatest üürnikke. Naabririski alla kuulub ka kaugemalt kostev müra/lõhn- parim näide on ehk Tallinna ümbruses asuvad „privaatsed“ elurajoonid, mis reaalsuses jäävad lennukite maandumiskoridori alla. Naabririski tuvastamine on esmapilgul lihtne, kuid reaalsuses siiski väga põhjalikku eeltööd nõudev tegevus.

Lahendus: ehkki 100%list garantiid on võimatu saada, tuleb vestelda võimalikult paljude piirkonna elanikega ja seal tegutsevate ettevõtjatega.

Ühistu/halduri risk. Paljud kortermajade ühistud on sisuliselt teovõimetud, kuna maja elanike seas ei ole vastava kvalifikatsiooniga inimesi ja nii püüab iga kasumist lugupidav ehitusettevõte järjepanu ühistul nahka ülisuurte remondiarvetega üle kõrvade tõmmata. Samuti ei suudeta kontrollida ülekäte läinud ühistute juhatuste liikmeid, kes majaelanike arvelt endale isegi leiva lauale ostavad. Kuna paljud äripinnad asuvad just kortermajade alumistel korrustel, puutuvad probleemiga kokku ka ettevõtjad.

Lahendus: tuleb tellida ühistu tegevuse hindamiseks audit. Alles ostuhuvi faasis on seda raske teha, kuid hoonega seotud isikute intervjueerimine annab mingisugusegi aimduse, kuivõrd pädev üldse ühistu juhatus on.

Kommunaalarvete risk. Kommunaalkulude kontrollimine on elementaarne, kuid isegi sellisel juhul jääb risk, et kortermaja järgmisel üldkoosolekul lepitakse kokku uued kulugrupid näiteks renoveerimislaenude näol. Kuna kommunaalkulude suurus on üha aktuaalsem nii elu- kui ärihoonetes ning liigkõrged kommunaalkulud mõjutavad reaalselt vara edasimüügiväärtust, siis enne tehingu sooritamist tuleb teha korralik eeltöö. Ärihoonetes ning elamurajoonides pole ka harvad juhused, kui omanikel tekib äriidee kommunaalteenuseid vaheltkasuga edasi müüa.

Lahendus: kõikvõimalikud kommunaalteenuste lepingud tuleb üle kontrollida. Sarnaselt naabririskile on hädavajalik suhelda võimalikult paljude objektiga seotud isikutega.

Seisukorra risk. Ehituses on suur hulk töid, mida nimetatakse kaetud töödeks ning nende kvaliteedi kontrollimine on väga raske. Oht sattuda „ülevärvitud prügi“ otsa on suur. Selliseid hooneid silmab kergesti ka kesklinna linnapildis, kus vana puitosmik on sirgeks aetud ning uus vooderdus peale pandud. Nähes uut ilmet, on raske uskuda, et seda hoonet soovitati veel mõni nädal tagasi lammutada. Tihtipeale tehakse renoveerimistöid ilma projektita või on projekti eiratud. Samuti on riskiks maa-aluste kommunikatsioonitrasside seisukord- eelkõige korraliku soojustuseta veetorud.

Lahendus: tutvuda terve hoone projektdokumentatsiooniga, vajadusel tuleb kaasata ehitusekspert.

Hinnarisk. Investeerimine ei ole emotsioonide ostmine, kus võib lubada endale ülemaksmist. Paljud ostjad üritavad muidugi ka sealt kaubelda, kust enam midagi kaubelda pole. Samas puutume igapäevaselt kokku ka kümnete emotsiooniostjatega, kellele maakler esitab objekti puudused, kuid ostja vaatab samal ajal loojuvat päikest.

Lahendus: kõige kindlam tagatis on tellida eksperthinnang, mille maksumus on imeväike võrreldes sellega, mis ootamatud kulud võivad ostjat ees oodata või kui palju makstakse objekti eest üle.

Infrastruktuuri risk. Seoses pidava optimeerimisega võib kaduda või hõredamaks jääda ühistranspordiühendus. Koole suletakse ja kauplused pankrotistuvad. Teede parandamiseks või lahti lükkamiseks puudub kohalikul omavalitsusel raha. Seega võib muresid ootamatult juurde tulla. Mõnda infrastruktuuri hüve võib märgata alles siis, kui seda enam ei ole. Näiteks bussipeatuse kaotamine büroohoone eest võib selle väärtust kahandada paarikümne protsendi võrra, kuna potentsiaalsete üürnike hulk väheneb märkmisväärselt. Elurajoon, mille külje all paiknenud kool aga suletaks, minetab suisa kuni kolmandiku oma senisest väärtusest.

Lahendus: hädavajalik on põhjalik kommunikatsioon kohaliku omavalitsuse ning strateegiliselt oluliste infrastruktuurihaldajatega (transpordifirmad, kauplused jms).

Planeeringurisk. Eelkõige puudutab see detailplaneeringuteta maatükke, kus sihtotstarvet tuleb muuta. Lisaks üldplaneeringuga arvestamisele võib kohata naabrite või erinevate ametkondade vastasseisu, mis nõrgema närvikavaga inimese liimist lahti lööb. Esialgne äriplaan võib täielikult uppi lennata, kui kohalik omavalitsus ei kinnita soovitud korruselisust, nõuab lisainvesteeringuid vms. Eriti ohtlikud on keskkonnaküsimused – taas on elust võetud näide, kus ehitusloa saamine jäi asjaolu taha, et krundil paiknes konnade rändeala! Kaitsealused taimed võivad samuti keskkonnakaitsjate tähelepanu pälvida ning kiirkorras sooritatud ost võib kujuneda seeläbi täielikuks õudusunenäoks. Lisaks võib planeeringurisk haakuda naabririskiga- hea vaate eest makstud raha on sisuliselt tuulde lennanud, kui enne rahapaigutamist ei ole uuritud, millise kõrgusega hooned tulevikus naabruses paiknema hakkavad.

Lahendus: ilmselt kõige keerulisem ja äriliselt ohtlikum risk, mille väljaselgitamiseks tuleb kindlasti kaasata ekspertide grupp, kes kõik vajaliku eeltöö investori eest ära teeb.

Juriidiline risk. Eelkõige on probleemiks kasutusloa, ehitusloa, projektdokumentatsiooni, kasutuskorra jms puudumine. Nende hilisem kinnitamine võib muutuda kohaliku omavalitsuse või kasvõi naabrite vastasseisu tõttu äärmiselt keerukaks. Siia gruppi kuuluvad ka üürilepingud, eelmise omaniku poolt tasumata arved jne.

Lahendus: kõik lepingulised suhted, õigused ja kohustused tuleb enne ostu sooritamist koos vastava spetsialistiga läbi töötada.

Kokkuvõtteks ei soovi me kindlasti rõhutada, et kinnisvaraäri on seotud vaid riskidega. Küll aga tasub raha paigutada soovival isikul kindlustada oma tagalat, et kasumiootuses teostatud tehing näiliste pisiasjade tõttu hoopis koormavaks veskikiviks ei muutuks. Kõige otstarbekam on riskid tabelina endale kirja panna ning neid ükshaaval välistama hakata, et võimalikud tulevased üllatused vaid positiivseteks kujuneksid.

peep_sooman_pikk_500x7502

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara OÜ partner

 

Lisa kommentaar

Täida nõutavad väljad või kliki ikoonile, et sisse logida:

WordPress.com Logo

Sa kommenteerid kasutades oma WordPress.com kontot. Logi välja / Muuda )

Twitter picture

Sa kommenteerid kasutades oma Twitter kontot. Logi välja / Muuda )

Facebook photo

Sa kommenteerid kasutades oma Facebook kontot. Logi välja / Muuda )

Google+ photo

Sa kommenteerid kasutades oma Google+ kontot. Logi välja / Muuda )

Connecting to %s