При инвестировании в недвижимость следует учесть все риски

Хотя время для инвестирования в недвижимость сейчас подходящее и годами находившиеся на депозитах средства могут быть потрачены на это, необходимо обратить внимание на возможные риски, связанные с этим видом инвестиций.

При игнорировании рисков новый владелец может вместо приличной прибыли столкнуться с целым кругом проблем, которые в состоянии даже снизить стоимость приобретенного имущества. В общем случае риски для жилой и коммерческой недвижимости одинаковые. Ниже мы постараемся привести самые важные пункты, учет которых поможет принять верное решение. Их проверка до подписания договора о купле-продаже вполне реальна и большинству под силу.

Риск соседства. На первый взгляд кажется, что эта проблема касается только квартир, но на самом деле этот вопрос не стоит упускать из виду в любом случае. Очень сложно проверить, кто живет рядом и чем они занимаются. При самом черном сценарии соседями могут оказаться алкоголики или наркоманы, в лучшем случае кто-то будет по вечерам упражняться на пианино. Совсем свежа история о том, как фирма, предлагающая лечение лазером и нуждающаяся в полной тишине и отсутствии вибрации, никак не могла решить проблему того, что другая фирма этажом ниже затеяла ремонт. А собственник бизнес-центра сообщил, что агентство по найму рабочей силы не может снять у них помещение, так как это будет раздражать других арендаторов классом выше. Риск соседства связан также с шумом и запахом издалека. Лучший пример – районы частной застройки в Таллинне, которые, с одной стороны, претендуют на приватность, а с другой стороны, над ними постоянно садятся самолеты. Кажется, что определить риск соседства просто, но на самом деле это требует внимания и времени.

Решение: хотя 100%-ную гарантию не даст никто, стоит поговорить с теми, кто живет рядом, а также с предпринимателями, работающими по соседству.

Риск товарищества/управляющей компании. Квартирные товарищества многих домов по своей сути недееспособны, так как в них нет людей соответствующей квалификации и строительные фирмы, осуществляющие ремонт, пользуются этим и дерут деньги за свои услуги. Сложно бывает проверить и самих членов правления – насколько они честны. Так как зачастую бизнес-площади находятся на первых этажах жилых домов, то с проблемой сталкиваются и предприниматели.

Решение: для оценки деятельности товарищества необходимо заказать аудиторскую проверку. Правда, на этапе покупки это сделать сложно, но опрос связанных со зданием лиц даст примерную картину того, насколько компетентно правление.

Риск счетов за коммунальные услуги. Проверка расходов на коммунальные услуги проста, но даже в этом случае остается риск того, что на следующем общем собрании товарищества будут утверждены новые статьи расходов. Так как величина этих расходов становится все более актуальной темой для всех нас, то они влияют на стоимость продаваемого имущества. До покупки недвижимости следует обязательно заняться этим вопросом. В бизнес-центрах и жилых домах нередки случаи, когда их собственники начинают перепродавать коммунальные услуги.

Решение: перепроверить договоры обо всех коммунальных услугах. Как и в случае с риском соседства, необходимо пообщаться с теми, кто сейчас живет в доме или работает там.

Риск состояния. В строительстве есть достаточно большое число работ, которые можно назвать скрытыми, так как проверка их качества затруднена. В связи с этим велика опасность того, что Вы приобретете проблемы, о которых и не подозревали. Такие дома можно встретить даже в центре города: собственник немного подкрасит фасад старой развалюхи – и готово. Вместо того, чтобы сносить здание, в нем начинают продавать квартиры. Очень часто ремонт ведется без проекта. Также риском является состояние подземных коммуникаций – в первую очередь, трасс водоснабжения без надлежащей изоляции.

Решение: ознакомиться с проектной документацией всего здания, при необходимости привлечь эксперта в области строительства.

Риск цены. Инвестирование – это не случайная покупка, когда каждый может позволить себе переплатить. Конечно же, многие покупатели пытаются торговаться даже там, где это уже невозможно. В то же время ежедневно приходится сталкиваться с такими покупателями, которым объясняются все недостатки объекта, но они и слышать о них не хотят.

Решение: надежнее всего будет заказать экспертную оценку, стоимость которой гораздо ниже, чем цена покрытия непредвиденных расходов.

Риск инфраструктуры. В связи с постоянной оптимизацией может измениться или исчезнуть транспортное сообщение с центром города и другими районами. Могут закрыться школы и обанкротиться магазины. У местного самоуправления может не хватать средств на ремонт и обслуживание дорог. Список можно продолжать до бесконечности. Что-то из кажущихся нам привычными благ можно заметить лишь тогда, когда оно исчезнет. Например, ликвидация автобусной остановки возле бизнес-центра может уменьшить стоимость недвижимости на пару десятков процентов, так как число потенциальных арендаторов существенно снизится. Если в жилом районе закроется школа, то цена квартир в нем может упасть на треть.

Решение: необходимо наладить общение с местным самоуправлением и собственниками важной инфраструктуры (магазины, учебные заведения и т.п.).

Риск планировки. Этот пункт касается прежде всего участков земли без детальной планировки, где меняется цель ее использования. Помимо учета общей планировки, можно столкнуться и с противостоянием соседей, а также организаций. Первоначальный бизнес-план может быть практически полностью аннулирован, если местное самоуправление не утвердит этажность, потребует дополнительных инвестиций и т.д. Особенно опасны вопросы окружающей среды. Например, получение разрешения на строительство может быть затруднено из-за того, что участок находится в зоне миграции лягушек. Также вблизи могут расти находящиеся под защитой растения, и зеленые превратят ваши планы в несбывшиеся надежды. Риск планировки может быть связан и с риском соседства: деньги, заплаченные за красивый вид из окна, могут быть потрачены зря, если не учитывать возможную этажность зданий, которые вырастут в будущем рядом.

Решение: это самый сложный и коммерчески опасный риск, для определения которого необходимо привлечь экспертную группу, которая осуществит за инвестора всю предварительную работу.

Юридический риск. Проблемой могут стать отсутствующие разрешения, проектная документация и прочие документы. Их позднейшее оформление может оказаться сложным из-за столкновения интересов различных групп. Сюда же относятся договоры об аренде, счета, не оплаченные предыдущим собственником, и т.д.

Решение: все договорные отношения, права и обязанности необходимо проанализировать с соответствующим специалистом еще до покупки недвижимости.

В заключение мы хотим подчеркнуть, что вложение средств в недвижимость не связано только с рисками. Но каждый, кто желает это сделать, должен гарантировать себе прибыльность инвестиции при минимуме последующих проблем. Проще всего записать все риски в табличку и начать их сводить по одному к нулю, чтобы в дальнейшем все сюрпризы были только положительными.

peep_sooman_pikk_500x7502

Peep Sooman, Pindi Kinnisvara OÜ партнер

Lisa kommentaar

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Muuda )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Muuda )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Muuda )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Muuda )

Connecting to %s